Imóveis no CPF vão pagar mais imposto?
Quem já acha absurdo pagar 27,5% de imposto de renda sobre os rendimentos de seus imóveis, uma má notícia: Vai piorar. A Reforma Tributária introduziu para pessoas físicas a cobrança dos novos tributos IBS e CBS sobre locações e outras atividades imobiliárias.
A Reforma não vai fazer qualquer pessoa que aluga ou vende um imóvel pagar IBS e CBS automaticamente, mas quem usa o CPF como se fosse uma empresa imobiliária pode entrar no radar.
Vamos avaliar os cenários e se ainda é vantajoso, do ponto de vista fiscal, ter uma empresa para administrar os bens.
Quem aluga imóvel no CPF paga IBS e CBS?
Em regra, não. A pessoa física só começa a ter problema quando junta dois fatores: mais de 3 imóveis alugados; e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
Ou seja: não basta ter aluguel alto, como também não basta ter vários imóveis. A nova regra olha para os dois fatores ao mesmo tempo.
E quem vende imóvel?
Se for uma venda eventual, como vender um apartamento próprio, em regra continua sendo caso de ganho de capital no IRPF, não havendo incidência de IBS e CBS.
O alerta acende quando a pessoa física começa a vender imóveis com frequência. Então, o Fisco pode entender que não é mais patrimônio pessoal, mas sim atividade econômica.
Quero montar uma holding para reduzir a tributação. Ela entra nessa história?
Não gosto muito deste termo "holding", a medida que ele é aplicado incorretamente na maior parte dos casos, visto que holding é uma empresa com participação em outras empresas, mas vamos chamar assim.
No contexto em que estamos falando, holding patrimonial é uma estrutura empresarial utilizada majoritariamente por famílias para agilizar a sucessão e reduzir a tributação sobre as atividades imobiliárias.
A holding entra no jogo de forma mais direta, visto que o IBS/CBS vão substituir o ISS e PIS e COFINS nesta estrutura. A pessoa física tem alguns filtros: quantidade de imóveis, receita, habitualidade etc.
Sabemos que existem classificações contábeis no ativo imobilizado ou estoque que podem fazer com que a tributação geral da empresa varie, mas vamos simplificar para o leitor: A holding, por ser pessoa jurídica, tenderá a pagar IBS/CBS quando realiza operação onerosa com imóvel: aluguel, cessão, arrendamento ou venda.
Então sim: holding patrimonial também pode pagar IBS e CBS. O que não significa que se tornou desvantajoso nem financeiramente, nem a nível de planejamento patrimonial.
Então acabou a vantagem da holding?
Antes, a comparação era mais simples: Pessoa física: aluguel tributado pelo IRPF, podendo chegar a 27,5%. Holding no lucro presumido: carga comum entre 11,33% e 14,53% sobre aluguel. Por isso, muita gente dizia: “coloca na holding que paga menos imposto”.
Com a Reforma, a conta muda. Na locação de imóveis, a Reforma prevê uma redução de 70% das alíquotas de IBS/CBS. Traduzindo: se a alíquota cheia do IVA dual ficar perto de 28%, a carga efetiva sobre aluguel seria algo perto de 8,4% de IBS/CBS. Na holding, isso entra junto com IRPJ e CSLL.
Uma conta simplificada ficaria assim: IRPJ: 4,8% CSLL: 2,88% IBS/CBS estimado na locação: 8,4% Total aproximado: 16,08% Isso sem considerar adicional de IRPJ, redutores, créditos e particularidades do caso.
Então a pessoa física fica melhor?
Se a pessoa física não entra no IBS/CBS e tem poucos imóveis, talvez a estrutura simples continue fazendo sentido.
A resposta depende da análise de cada caso.
Aluguel residencial e comercial são iguais?
No aluguel residencial, o inquilino pessoa física normalmente não aproveita crédito de IBS/CBS. Então o imposto pode virar custo real da operação.
Já no aluguel comercial, se o locatário for empresa contribuinte, ele pode aproveitar crédito. Isso pode reduzir o impacto econômico e tornar a operação imobiliária via empresa inclusive mais interessante.
Por isso, uma empresa com imóveis comerciais pode ter uma conclusão diferente de uma empresa com imóveis residenciais.
Qual é a moral da história?
A holding não morreu. Também não é varinha mágica. O planejamento precisa comparar a manutenção dos imóveis no CPF x a montagem de uma estrutura empresarial com a Reforma Tributária na mesa. A pergunta certa não é mais: “Holding paga menos imposto?”
A pergunta certa é: “Para esse patrimônio, com esses imóveis, esses aluguéis e esses planos de venda ou sucessão, qual estrutura faz mais sentido?”
No novo sistema, o que te mata é estruturar errado.
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